Archiv der Kategorie: Stadtentwicklung

„Wachsende Stadt mit viel Grün“

Im Heimat-Check des Kölner Stadt-Anzeiger vom 19.11.2019
auf Seite 30 und Seite 31 … macht Rösrath eine gute Figur – es wird recht ausgewogen über die Gratwanderung zwischen Nachfrage und Angebot an Wohnungen, zwischen Verdichtung und Erhalt zusammengefasst. Die ausgewählten Bilder vermitteln die positiven Ansichten der Stadt.
Ob weitere Planungen und lfd. Bebauungen – wie die an der Einfahrt zum Reuschgelände – ein anderes Bild vermitteln werden, muss jeder selbst beurteilen … auch, ob damit vom viel gepriesenen dörflichen Charakter und dem Wiedererkennungswert hinreichend viel übrig bleibt.

Ähnliches betrifft die Planungen zur Neugestaltung Sülztalplatz
Am 25.11.2019 um 18.00 Uhr findet die nächste Sitzung des Stadtentwicklungs-, Planungs- und Verkehrsausschuss statt:
TOP 3: InHK Rösrath-Nord – Neugestaltung des Sülztalplatzes
siehe Ausschussvorlage
In dieser Sitzung wird ein Vertreter des Büros GREENBOX den Entwurf nochmals in groben Zügen vorstellen und für Fragen zur Verfügung stehen.
Details der Planung, auch der verworfenen Alternativen, finden Sie hier: https://www.roesrath.de/planungen.aspx

Die vorgesehene Planung hat in der TAGESPRESSE sowie auf FACEBOOK und Instagram bereits mehrfach kritische Stimmen laut werden lassen:
Kölner Stadt-Anzeiger vom 06.11.2019
Kölner Stadt-Anzeiger vom 12.11.2019
Insbesondere wird bemängelt, dass zu wenig Grün vorgesehen ist und dass das gerade erst aufblühende Grün der damals neu gepflanzten Bäume wieder verschwinden soll. Bürger sind zwar zur Mitgestaltung aufgerufen, diese bezieht sich bedauerlicherweise lediglich auf die Struktur des neuen Pflasters, siehe Kölner Stadt-Anzeiger vom 25.10.2019

Denkmalbereich Volberg
Unser Verein ist sehr froh darüber, das seine Anregung zu einem „Erhaltungsbereich Volberg“ von der Verwaltung insgesamt positiv aufgegriffen wurde. Es ist zu hoffen, dass der Erhalt historischer Viertel auch von den anwohnenden Eigentümern unterstützt wird.
Am 25.11.2019 kommt die aktuelle Beschlussvorlage im Ausschuss zur Abstimmung.

Innenverdichtung und Angepasste Bebauung nach § 34 BauGB

In der Serie „MUSS DAS SEIN?“ beschreibt der Kölner Stadt-Anzeiger den Fall einer strittigen nachbarschaftlichen Bebauung, die dem neuen Bauherrn zwar viel Wohnraum bescheren mag, dem alten Nachbarn aber u.a. mehr Licht wegnimmt, als dies beispielsweise durch eine der nächsten Nachbarschaft mehr angepasste Dachform (Satteldach) in passender Ausrichtung bewirkt hätte.

Hintergrund:

Rösrath expandiert, die Frage nach (bezahlbarem) Wohnraum ist groß und entsprechend nimmt die „Innenverdichtung“ zu. Der Baudezernent Herr Herrmann beschrieb im KStA vor  genau 2 Jahren den Konflikt: „Dringend benötigten Wohnraum schaffen und den Charakter von Rösrath erhalten: Zwischen diesen beiden Kontrapunkten müssen die Planer der Stadtverwaltung zurzeit eine Balance finden.“
Im Nachbarrecht geht es allerdings weniger um diesen allgemeinen Zielkonflikt der Stadtplaner.
Es geht bei der Frage des Baurechts gem § 34 vor allem um die Frage der Rücksichtnahme auf den Bestand.
Ein wichtiges Prinzip des § 34 Baugesetzbuch (BauGB) ist das Einfügungsgebot, dabei geht es um die Frage, ob sich das geplante Gebäude in die nähere Umgebung einfügt.
§ 34 (1) BauGB
Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
Ob sich ein Vorhaben in diesem Sinne einfügt und mit der Umgebungsbebauung verträglich ist, beurteilt sich im Einzelfall nach dem Gebot der Rücksichtnahme. 

Wie nehme ich frühzeitig Kenntnis von einem geplanten Bauprojekt (Bauvoranfrage) meines Nachbarn?
Eine Beteiligung des Angrenzers ist gesetzlich nur vorgeschrieben, wenn öffentlich-rechtlich geschützte, nachbarliche Belange berührt werden (§ 74 Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen), z.B. bei Unterschreitungen der Abstandsflächen oder Überschreitungen der Grenzbebauung. In Fällen, in denen Sie nicht beteiligt werden müssen, haben Sie dennoch das Recht, Einsicht in die Bauakte zu nehmen. Dazu sollten Sie frühzeitig Kenntnis nehmen von entsprechenden Bauvoranfragen, die in der Regel im entsprechenden Ausschuss beraten und beschieden werden.
Dieser Ausschuss ist auch für die Öffentlichkeit zugänglich. Im Vorfeld werden die Sitzungen des Ausschuss mit den entsprechenden Tagesordnungspunkten im Internet angekündigt, so dass von den direkt betroffenen Nachbarn  ggfs. frühzeitig Einspruch erhoben werden kann. Wenn eine Bauvoranfrage nämlich erst einmal positiv beschieden wurde, ist eine spätere Intervention nahezu aussichtslos.

Wo finde ich die Sitzungstermine und Tagesordnungen?
Der für Bauprojekte und Bauvoranfragen zuständige Ausschuss in Rösrath ist der „Stadtentwicklungs-, Planungs- und Verkehrsausschuss“.
Die Tagungstermine finden sich im Sitzungskalender, und unter dem entsprechenden Termin die Tagesordnungspunkte. Dort muss man zu den jeweiligen Terminen nachschauen, ob eine Bauvoranfrage in der Nachbarschaft ansteht.

„Reanimation“ Bebauungsplan 55 Lehmbach

Im nördlichen Hoffnungsthal-Lehmbach wurde 2001 der Bebauungsplan 55 (Gewerbegebiet Rösrath-Lehmbach) rechtskräftig („… um die aus wirtschaftlichen Gründen erforderliche Erweiterung einiger der in diesem Gebiet ansässigen Betriebe in einer städtebaulich verträglichen Form zu gewährleisten.“)
Damals wurden im Hinblick auf die Erweiterungswünsche der inzwischen doppelt Pleite gegangenen Fa. PaJa 2 Gewerbegebiete (GE1 und GE2) festgesetzt:
GE1 (im sülznahen Bereich) mit zulässigen Firsthöhen bis 16 m,
GE2 (Im Bereich zur Landstr. und Wohnbebauung) bis 9 m Firsthöhe


siehe BPlan 55 Skizze und Begründung!

Nach 2001 ruhte dieser Plan 10 Jahre bis zum Versuch der Erweiterung des geplanten Gewerbegebietes in Form des Bebauungsplans 89 (Lehmbach-Nord).
Da sich in diesen 10 Jahren die Erkenntnisse um die Bedeutung von Auen im Rahmen von Hochwasserschutz und Klimawandel dtl. vermehrt hatten, läutete dieser Plan 2011 die Geburtsstunde unseres Vereins ein.
Es gelang uns, den Nachweis zu erbringen, dass das gesamte Gebiet dieses BPlan 89 Überschwemmungsgebiet ist. Nach einigen informellen Gesprächen und viel Öffentlichkeitsarbeit konnten wir schließlich die untere und obere Wasserbehörde (Bezirksregierung Köln) von der Notwendigkeit des Erhalts der noch nicht aufgeschütteten Auenflächen als Retentionsflächen überzeugen.
Anschließend bedurfte es noch einiger „Überzeugungsarbeit der Behörden“ in Richtung Stadt Rösrath, bis der BPlan 89 aufgegeben werden musste.

Der alte BPlan 55 wird nun „reanimiert“!
Aufgrund der veränderten Rahmenrichtlinien zum Auen- und Hochwasserschutz musste die wasserrechtliche Genehmigung von vor fast 20 Jahren überprüft und geändert werden (Zuständigkeit: untere Wasserbehörde beim Rheinisch-Bergischen Kreis). Diese Genehmigung liegt vor und erscheint plausibel.

Daher werden nun die Ableitungen der zufliessenden Bäche (im Norden der „namenlose Bach“ von den Bergen, weiter südlich der Lehmbach) kurz vor der Sülz vereint und gemeinsam mäanderförmig im Gebiet der sülznahen Abgrabungen der zu schaffenden Retentionsflächen in die Sülz eingeleitet.
Der Ausgleich für die noch anstehenden Aufschüttungen im östlichen sülznahen Gewerbegebiet geschieht also durch diese Vertiefungen an der Sülz, um dem Fluss bei Hochwasser mehr Ausbreitungsfläche zu verschaffen. (Siehe Skizze!)

Der Skizze ist zu entnehmen, welche riesigen Erd- Volumina für die weiteren Aufschüttungen noch notwendig sind, um den BPlan umzusetzen

Bisher wurden „nur“ 1.140 m³ aufgeschüttet. Die noch anstehenden Aufschüttungen im tiefer gelegenen Bereich Richtung Sülz umfassen weitere ca. 4.000 m³ – und das ganz eindeutig im Überschwemmungsgebiet. Eine solche Planung wäre demnach heute nicht mehr genehmigungsfähig.

Herr Kalsbach, ehemals 1. Beigeordneter der Stadt Rösrath und heute privat beruflich engagiert, hat uns vor Ort freundlicherweise die aktuelle wasserrechtliche Genehmigung und die Planungen der weiteren Aufschüttungen erläutert.

Wir haben verstanden, dass an der Rechtskraft des BPlan 55 leider nicht mehr zu rütteln ist. Wir sind aber der Auffassung, dass eine Ausschöpfung der vor 20 Jahren genehmigten Bauhöhen von bis zu 16 m unbedingt zu vermeiden ist, um eine Verschandelung von Orts- und Landschaftsbild zu verhindern.
Selbst die im vorderen Teil des GE2 zugelassenen Hallenhöhen bis 9 m würden eine arge Beeinträchtigung des Ortsbildes bedeuten.

Hinzu kommt, dass „nach aktuellem Stand der Erkenntnisse zum Klimawandel, Auen- und Hochwasserschutz ein solcher Plan heute keine Genehmigung mehr erfahren würde“ (Zitat aus fachlich qualifizierter Quelle).

Wir können daher nur an alle Verantwortlichen appellieren, bei der Umsetzung die Interessen von Orts- und Landschaftsbild, von Klimawandel, Hochwasser- und Auenschutz sowie die der Anlieger weitgehend zu berücksichtigen.
Ein unschönes nördliches Einfallstor zur Stadt Rösrath dient keinem.

siehe auch Artikel im Kölner Stadt-Anzeiger von heute



Wohnungsbau, Siedlungsdruck und Informationsdefizite – Rösrath, quo vadis?

2014 stellten wir erstmals öffentlich die Frage:
„Wie wollen wir in 15 oder 30 Jahren leben?“
und 2017 berichteten wir mehrfach über den steigenden Siedlungsdruck in Rösrath und seine baulichen Auswirkungen – unter Hinweis auf die Raumperspektive 2035, die zunehmendes Bauen in die Höhe erwartet.

Der Kölner Stadt-Anzeiger berichtete im Juli 2017 über 4 Baugebiete mit 300 Wohnungen:
„Es geht um die Freifläche am Kirchweg in Forsbach (Bplan 119), um die Altvolberger Wiese (BPlan 121), das Gelände der früheren Firma Pefa (Im Frankenfeld, BPlan 116) und Venauen (BPlan 78).
In Venauen sind 75 neue Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und 14 Doppelhaushälften anvisiert, auf dem Pefa-Gelände circa 56 Wohnungen in Mehrfamilienhäuser. Auf der Altvolberger Wiese hatten die Planer knapp 50 Wohnungen ins Auge gefasst.“
(Der BPlan 119 Kirchweg wurde Ende Mai 2018 wegen der unzureichenden Erschließungsmöglichkeiten sowie nicht verkaufter Grundstücke eingestellt und inzwischen durch den stark verkleinerten BPLan 124 Kirchweg/Heidchenwiese ersetzt.)

Im November 2017 titelte der Kölner Stadt-Anzeiger:
Neubaugebiete – Rösrath  hat bis zum Jahresende mehr als 29.000 Bewohner

Eine Zusammenfassung der aktuell laufenden Planungen der Stadt Rösrath findet man unter https://www.roesrath.de/planungen.aspx   Dazu gehört derzeit die frühzeitige Bürgerbeteiligung zum Bebauungsplan Nr. 25/1 „GE-Scharrenbroich“, 4. Änderung

Nicht in der Zusammenfassung aufgeführt sind folgende  noch laufenden Bauprojekte / BPlan-Verfahren bzw. noch nicht rechtswirksamen BPläne:

BPlan 105 Gebrüder-Reusch-Straße (rechtskräftig seit 2013)
 BPlan 116 Frankenfeld (Rechtskraft  steht in Kürze an?)
BPlan Nr. 121 „Altvolberger Wiese“        Geltungsbereich
BPlan 78 Venauen (rechtskräftig seit 18.11.2017)
BPlan 115 Backeswiesen/Berg. Landstr (rechtskräftig?)
Fortschritt: 3 Gebäude in Fertigstellung
Bauvoranfrage für 2 Mehrfamilienhäuser Berg. Landstr. 73
BPlan 76  Am Hammer, 1. Änderung (zur Zeit in Diskussion)

An den folgenden Beispielen soll verständlich gemacht werden, warum die Bürger so manche Planungsvorhaben zumehmend hinterfragen – auch in Anbetracht des Ausmaß der Innenverdichtung bzw. dem Nachgeben des Siedlungsdrucks:

Beispiel 1: BPlan 115
Der Bebauungsplan Nr. 115 sollte im beschleunigtem Verfahren als
„Bebauungsplan der Innenentwicklung“ gem. § 13a BauGB durchgeführt werden (06/2014) . Inzwischen sind dort 3 große Gebäude entstanden, die den Vorgaben des BPlan entsprechen sollten – nur nachprüfen kann das niemand; denn der BPlan ist bis heute nach nun mehr als 4 Jahren immer noch nicht rechtskräftig und daher nicht veröffentlicht.

Beispiel 2: Bauvoranfrage Berg. Landstr. 73
Die erste Anfrage zur Bebauung des Grundstücks des seit vielen Jahren brach liegenden „Autohaus Löhmer“ datierte vom 18.09.2018.
Geplant war zunächst eine großzügig dimensionierte Tiefgarage mit 2 großen MFH mit insgesamt 11 Wohnungen.  Da die Firsthöhen dtl. über dem Bestand lagen und 3 Anwohner schriftlich ihre Bedenken dahingehend äußerten, dass sich die Planung nach § 34 BauGB nicht wirklich in den Bestand einfügten, wird nun in der Sitzung des Bauausschuss am 26.11.  ein neuer Entwurf eingebracht:

Der neue Entwurf   zeigt zwar  reduzierte  Firsthöhen, aber es fehlen erneut einige wichtige Angaben,  um die Einfügung in den Bestand nach § 34 BauGB  realistisch beurteilen zu können. Zudem erscheint die Zahl der Stellflächen im Hinblick auf die Parkprobleme entlang der Berg. Landstr. unzureichend und die Frage der Versickerung ist ungeklärt.
Anmerkung:
Unser Verein hatte sich diesbezüglich mit Schreiben vom  19.11.2018 per email an alle Ausschussmitglieder gewandt mit der Bitte, dringend fehlende Angaben zur Bauanfrage zu ergänzen, damit  eine korrekte Beurteilung erfolgen kann, inwieweit das geplante Bauvorhaben sich tatsächlich nach § 34 in den Bestand einfügt.

Beispiel 3: BPlan 76  Am Hammer, 1. Änderung
 Diese Planung zur Änderung des alten BPlan 76 (die noch unbebaute Fläche des Flurstücks   3950   „Englischer Garten“  –  mit seinem alten Baumbestand soll mit in den alten BPlan aufgenommen werden) sieht eine Bebauung für  ein Bürogebäude vor, das nach wenigen Jahren vom Eigentümer (Temme) privat bezogen werden soll.
Hierbei zeigen sich 2 Probleme:
1. das besagte Flurstück 3950 befindet sich im Überschwemmungs-gebiet der Sülz und wird vom Rothenbach durchflossen. Die Lage ist vergleichbar mit der des benachbarten Flurstücks 3927, durch das der Hammergraben fließt und das ebenfalls im Überschwemmungs-gebiet der Sülz liegt. (Dort wurde 2014 ein MFH genehmigt!)
Siehe dazu die Antwort der Verwaltung auf eine entsprechende Frage:
Anmerkung:
„Der nördliche Teil des Grundstückes liegt außerhalb der Überschwemmungsgebietsdarstellung. Ein künftiges Bauvorhaben muss diese Festsetzungen berücksichtigen und, sofern in den Bereich baulich eingegriffen wird, einen entsprechenden Ausgleich schaffen. So ist bei gleichgelagerten Bauvorhaben in der Umgebung auch verfahren worden.“

Siehe   Ausschnitt aus der Hochwasserrisikokarte zu HQ 100 und den Katasterkartenausschnitt!

2. Auf diesem Flurstück („Englischer Garten“) sind aus dem Bebauungsplan Nr. 105 „Gebrüder-Reusch-Straße“ 13.580 Biotopwertpunkte (nach der Bewertung LUDWIG) als Kompensationsmaßnahme gutgeschrieben. Näheres siehe die Antworten der Verwaltung in der 1. Änderung des BPlan 76.
Ungeachtet dessen sieht die Stadt hier ein Baurecht:
siehe Kölner Stadt-Anzeiger vom 26.11.2018

Zum Ausmaß des Wohnungsbaus und der Innenverdichtung am Beispiel Reusch-Gelände sei auch noch auf die Leserbriefe im KSTA vom 23.10.2018 hingewiesen.

Beispiel 4: BPlan Altvolberger Wiese

Auch hier regt sich lebhafte Anwohnerkritik ob des Ausmaß der Bebauung; geplant sind hier 34 Häuser mit 48 Wohneinheiten!
siehe Kölner Stadt-Anzeiger vom 26.11.2018

Wohnraumbedarfsanalyse – erst bauen, dann planen?

Wie bereits auf unseren Seiten berichtet wird Rösrath weiter wachsen – ohne Leitbild und Plan, der die Infrastrukturbedingungen (Verkehr, Versorgung mit Kindergarten und Schule …) hinreichend mit berücksichtigt.
Mombauer:

Das „Bauchgefühl“, das man in Politik und Verwaltung schon länger habe, werde durch die Studie mit fundierten Zahlen bestätigt, würdigte Rösraths Bürgermeister Marcus Mombauer das 135 Seiten starke Zahlenwerk, das Thomas Abrahm von der empirica gestern vorstellte. „Die Studie dokumentiert, dass der Druck enorm zunimmt“, so Mombauer, sie weise aber auch wichtige Handlungsansätze auf.
Quelle: https://www.ksta.de/29874984 ©2018

Die gestellten Fragen bleiben also weiter unbeantwortet:
  • wird Rösrath diesem Druck nachgeben (müssen oder wollen) ?
  • wird Rösrath weiterhin ohne Plan (Leitbild   oder  Stadtentwicklungskonzept) weiterbauen (lassen) ?
  • wie wirkt sich der anhaltende Bauboom auf den jetzt schon unerträglich zugenommenen Verkehr und die unzureichende Versorgung mit Kitas aus?